di Gianfranco Di Rago

Furti in condomino? Se al ladro ha fatto comodo l’impalcatura, sono responsabili impresa edile e condominio. Con la proliferazione dei cantieri indotta dal superbonus 110% e dalle altre agevolazioni fiscali sulla casa occorre prestare ancora più attenzione al problema dei furti facilitati dalla presenza di ponteggi. Infatti, nel caso in cui i ladri abbiano utilizzato le installazioni montate attorno all’edificio condominiale per introdursi in uno o più appartamenti, sia l’impresa incaricata dei lavori sia il condominio possono essere chiamati a risarcire il danno subito, qualora non abbiano adottato tutte le necessarie cautele atte a evitare il verificarsi dell’evento. In particolare, l’impresa edile dovrà fare in modo che le impalcature siano illuminate e sorvegliate, mentre il condominio non potrà limitarsi a inserire nel contratto di appalto delle clausole contenenti l’obbligo dell’appaltatrice all’adozione di tutte le necessarie misure di prevenzione, senza poi vigilare a sua volta sull’effettiva esecuzione di tali adempimenti. Queste le considerazioni che scaturiscono dall’ordinanza n. 41542 della Corte di cassazione, depositata in cancelleria lo scorso 27 dicembre 2021, con la quale è stata confermata la sentenza di appello che aveva a sua volta respinto l’impugnazione proposta avverso il provvedimento con cui il tribunale aveva condannato al risarcimento del danno per il furto agevolato dai ponteggi sia l’impresa appaltatrice, ex art. 2043 cc, sia il condominio, per omessa custodia, ex art. 2051 cc.

Il furto agevolato dai ponteggi: la responsabilità dell’impresa. Nel corso dei lavori di ristrutturazione di un edificio condominiale, che comportano l’utilizzo di ponteggi, non è raro che malintenzionati si introducano nell’appartamento di qualche condomino per derubarlo. In questi casi la responsabilità dell’impresa è inevitabile qualora la stessa, trascurando le più elementari norme di diligenza e perizia e la doverosa adozione delle cautele idonee a impedire l’uso anomalo delle impalcature, abbia colposamente creato un agevole accesso ai ladri, ponendo così in essere le condizioni del verificarsi del danno. Infatti secondo la costante e risalente giurisprudenza della Corte di cassazione, in caso di furto in un appartamento condominiale commesso con accesso dalle impalcature installate in occasione della ristrutturazione dell’edificio, è certamente configurabile la responsabilità dell’imprenditore, ai sensi dell’art. 2043 cc, allorché sia riscontrata l’omessa ordinaria diligenza nell’adozione delle cautele atte a impedire l’uso anomalo dei ponteggi.

Così se il proprietario di un appartamento viene derubato da ladri che hanno scalato i ponteggi, si deve ritenere colpevole l’impresa se il furto sia stato agevolato dalla mancata installazione di un’illuminazione notturna delle impalcature e dalla mancata rimozione, al termine della giornata lavorativa, delle scale di collegamento tra i diversi piani. Ma del danno risponde anche l’impresa che, nel sospendere i lavori, abbia abbandonato il cantiere, lasciandolo privo di custodia e illuminazione, per esempio, limitandosi a recintarlo con pannelli metallici.

In questi casi non rileva il fatto che i ladri avrebbero potuto servirsi di altri passaggi o la mancanza di un cancello a chiusura dell’accesso al cortile nel quale si trovano le impalcature, trattandosi di circostanze che, se dimostrate, potrebbero costituire delle cause concorrenti, tali cioè da non interrompere il nesso causale tra l’uso delle impalcature e il reato. Né rileva, quale causa di esclusione della responsabilità dell’impresa, la circostanza che il ponteggio, sebbene sfornito di antifurto e illuminazione, possa comunque considerarsi sicuro, perché collocato all’interno di un cortile ben illuminato e magari dotato di un alto muro di cinta. In casi del genere l’impresa potrà tentare di evitare gli addebiti dimostrando che, in realtà, i ladri siano entrati nell’appartamento tramite un diverso passaggio. Tale prova deve comunque accompagnarsi a quella tendente a dimostrare l’effettiva adozione da parte dell’impresa di tutte le cautele atte a impedire che i ponteggi costituiscano un agevole accesso ai piani superiori.

La responsabilità del condominio. In casi del genere, tuttavia, oltre alla responsabilità dell’impresa incaricata dei lavori, sussiste anche una concorrente responsabilità del condominio che abbia appaltato i lavori. Non basta, infatti, inserire nel contratto di appalto una clausola, per quanto specifica, che obblighi l’impresa a porre in essere tutte le misure necessarie a evitare l’utilizzo indebito dei ponteggi. Certamente è necessario inserire nel contratto tale previsione, ma questo semplice adempimento formale non mette al riparo il condominio dalla responsabilità concorrente per gli eventuali danni che siano derivati ai condomini dall’inadempimento dell’impresa. Il condominio, infatti, nella persona del suo amministratore, deve comunque vigilare attivamente sul rispetto da parte di quest’ultima delle obbligazioni assunte nel contratto di appalto. Più in generale, secondo l’insegnamento della Cassazione, il condominio può essere ritenuto responsabile per la cosiddetta culpa in eligendo o in vigilando, cioè per aver scelto male oppure per non aver vigilato sull’impresa appaltatrice o, ancora, laddove quest’ultima abbia agito alle strette dipendenze del condominio, senza avere un proprio margine di scelta o manovra, ma dovendo obbedire pedissequamente alle direttive del committente.

Se, quindi, per fare un esempio, i condomini abbiano avvertito l’amministratore della mancata illuminazione notturna dei ponteggi e quest’ultimo non si sia prontamente attivato per fare in modo che l’appaltatrice provvedesse subito a tale adempimento, il condominio, al di là del fatto che tale obbligo fosse contenuto nel contratto, risponderà per danni nei confronti del comproprietario che abbia subito il furto agevolato dalle impalcature (ferma restando la possibilità che i condomini richiedano a loro volta il risarcimento dei danni all’amministratore per inadempimento al proprio contratto di mandato). La concorrente responsabilità del condominio viene poi individuata dalla giurisprudenza anche nell’ipotesi di mantenimento dell’impalcatura a lavori finiti, ad esempio per venire incontro alla richiesta del direttore dei lavori al fine di consentire un più facile collaudo dell’opera. Anche in questo caso sorge infatti a carico del condominio un obbligo di custodia dei ponteggi.

Per non incorrere in responsabilità il condominio deve pertanto esercitare la propria costante sorveglianza sul cantiere. Di conseguenza, quando l’assemblea delibera sulla scelta dell’impresa appaltatrice, è bene verificare che la stessa si sia impegnata ad adottare ogni precauzione necessaria a scongiurare accessi abusivi ai ponteggi e, nell’ipotesi contraria, sarà bene che l’amministratore solleciti la stessa a dotare il cantiere di adeguate misure di sicurezza (senza contare l’importanza di dotarsi di una specifica polizza assicurativa che garantisca dal rischio che, attraverso i ponteggi, dei ladri possano introdursi negli appartamenti). Ovviamente il condominio non potrà andare indenne da responsabilità ove l’assemblea, magari semplicemente per risparmiare sui costi, abbia rinunciato a qualsiasi forma di protezione dei ponteggi dall’ingresso di malintenzionati.

Occorre infine avvertire che, ove la vittima del furto abbia favorito l’azione dei ladri (ad esempio lasciando le finestre aperte o dimenticando la chiave della cassaforte sul tavolo di una scrivania), la stessa sarà ritenuta corresponsabile dell’evento dannoso e dovrà quindi risponderne a sua volta nella misura che risulterà nel corso del processo, vedendosi quindi proporzionalmente ridotto l’ammontare del complessivo risarcimento economico spettante.

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