di Gianfranco Di Rago

Danni da infiltrazioni suddivisi pro quota tra condominio e condomino danneggiato, ove quest’ultimo con il suo comportamento abbia concorso nella causazione dell’evento pregiudizievole. Ferma restando la responsabilità da custodia del condominio, che per mezzo del suo amministratore deve garantire la manutenzione dei beni e dei servizi comuni, occorre quindi indagare anche sulla condotta tenuta dal danneggiato e verificare, caso per caso, se vi sia stato un concorso di colpa. Questo il principio di diritto ricordato dalla Corte di appello di Messina nella recente sentenza n. 460 del 30 giugno 2022, in base alla quale è possibile fare luce sul riparto di responsabilità tra condominio e condomini in caso di infiltrazioni provenienti dalle parti comuni.

Il caso. Era stata impugnata la sentenza con cui il tribunale di Messina, decidendo sulla domanda di risarcimento dei danni subiti da un condomino in conseguenza del versamento di acque reflue nel proprio appartamento, aveva provveduto a un accoglimento parziale della stessa, tenuto conto, da una parte, dell’assenza di un’adeguata e periodica manutenzione dell’impianto da parte del condominio e, dall’altra, dei nuovi lavori di allaccio all’impianto comune fatti eseguire dal condomino. Quest’ultimo si lamentava della decisione di primo grado perché il proprio appartamento era stato danneggiato e la causa impeditiva del regolare deflusso dell’acqua nelle tubazioni di scarico condominiali era stata individuata nella presenza di ammassi solidi di detersivo. Inoltre, anche da un’altra colonna di scarico, sempre condominiale, erano derivate ulteriori infiltrazioni, che avevano danneggiato una parete e parte del soffitto.

Infiltrazioni e responsabilità per danni. Il fenomeno delle infiltrazioni interessa purtroppo numerosi edifici e spesso comporta gravi danni per i proprietari delle unità immobiliari sottostanti. Quando la fuoriuscita di acqua origina da una cattiva manutenzione delle parti comuni, come ribadito dalla Corte di appello di Messina, c’è sicuramente la responsabilità del condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, in quanto custode dei beni e dei servizi comuni (muri perimetrali, tubazioni, tetto, ascensore, ecc.). In tale veste l’amministratore è infatti obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo quindi dei danni cagionati alle proprietà esclusive dei condomini. Questa forma di responsabilità extracontrattuale è prevista e disciplinata dall’art. 2051 c.c. e si giustifica proprio in ragione del fatto che in questi casi il danno subito dal singolo è dovuto all’inosservanza da parte del condominio dell’obbligo di provvedere a mantenere in buono stato le parti comuni e a eliminare per tempo quei difetti che possano recare pregiudizio ai comproprietari.

Il condomino danneggiato può ottenere il risarcimento del danno semplicemente provando il pregiudizio subito e il nesso tra quest’ultimo e il bene comune. Il condominio, però, non può essere ritenuto responsabile se il danno al singolo condomino è dipeso da caso fortuito o forza maggiore, da individuarsi in eventi assolutamente imprevisti o imprevedibili o comunque non fronteggiabili con l’ordinaria diligenza, o dal fatto del terzo o dalla colpa, esclusiva o concorrente, del medesimo danneggiato. In ogni caso, qualora non si riesca a individuare la causa effettiva del danno, purché sia accertato che l’infiltrazione deriva dal bene comune, la responsabilità rimane a carico del condominio-custode. Quest’ultima permane anche ove i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile che possano comportare la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero da responsabilità del condominio-custode.

La decisione della Corte di appello. I giudici di appello hanno innanzitutto evidenziato che nel caso di specie i danni lamentati dal condomino originavano da due distinte cause: una parte dalla condotta di scarico che proveniva dai piani superiori e, attraversando il tetto della camera da letto, scendeva lungo la parete del medesimo vano, per poi immettersi della tubazione di scarico principale dell’abitazione; un’altra parte dalla condotta di scarico, sempre proveniente dai piani superiori, che, scendendo lungo la parte sud del salone, proseguiva attraversando orizzontalmente l’appartamento, per poi confluire in un pozzetto di raccolta esterno. Ebbene, quanto alla prima parte di danni, non vi era traccia di un concorso del condomino nella loro causazione. Il tribunale aveva quindi errato nel non ritenere il condominio unico responsabile del pregiudizio economico subito dal proprietario dell’appartamento.

Un discorso diverso doveva invece essere fatto per i danni derivati dalla seconda colonna di scarico, nella quale risultava che il condomino avesse effettuato un nuovo collegamento.

Il consulente tecnico nominato nel corso del giudizio di primo grado aveva ritenuto che le infiltrazioni fossero state l’effetto di cause concorrenti, determinate sia dalla non accentuata pendenza della conduttura, sia dalla realizzazione di un nuovo punto di scarico avvenuta durante i lavori di ristrutturazione dell’appartamento in questione. Il ctu (consulente tecnico d’ufficio) aveva quindi indicato gli interventi necessari a impedire che si verificassero nuovi reflussi delle acque nere, suggerendo una manutenzione annuale delle tubazioni condominiali e l’installazione di una valvola di non ritorno in corrispondenza della braga di raccordo del nuovo scarico realizzato dal condomino. La Corte di appello, pure correggendo sul punto il tribunale, ha evidenziato che le tubazioni comuni possono essere utilizzate da qualsiasi condomino, con il solo limite di non precluderne agli altri il pari uso (art. 1102 c.c.). Tuttavia, come sottolineato dal ctu, il proprietario dell’appartamento danneggiato aveva realizzato male il predetto allaccio, senza tenere conto delle caratteristiche di pendenza del tubo, in quanto avrebbe dovuto applicare una valvola anti-reflusso. Quanto sopra, secondo i giudici di appello, giustificava la decisione del tribunale di ritenere il condomino corresponsabile per questa parte di infiltrazione, in quanto anche la sua condotta aveva concorso alla causazione dell’evento pregiudizievole.

Quando il condominio è responsabile. In conclusione, si può quindi dire che il condominio può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dal singolo condomino in presenza di infiltrazioni dovute all’inidoneità o all’omessa manutenzione o ristrutturazione dei muri perimetrali o delle coperture comuni, gravando sul primo, in qualità di custode dei beni comuni, l’obbligo di mantenerli e conservarli in maniera tale da evitare pregiudizi. Allo stesso modo il condominio è responsabile per le conseguenze dell’insufficiente isolamento termico del sottotetto (quando il condomino sottostante lamenti la presenza nel proprio appartamento di temperature elevatissime durante il periodo estivo e rilevanti abbassamenti delle stesse durante il periodo invernale) o, come nel caso in questione, per la fuoriuscita di acque nere nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva provenienti dalle tubazioni fognarie a seguito dell’occlusione delle stesse. Non si può però parlare di esclusiva responsabilità da custodia del condominio in ordine ai danni prodotti al singolo condomino delle tubazioni di scarico delle acque nere se, come avvenuto nel caso di specie, il danno è stato causato anche dalla concorrente condotta colpevole del danneggiato.

FONTE: